Nekretnine u Beogradu - terminologija nereda

Oglasi u ruke, pa posle par telefonskih poziva i par pregledanih stanova, jasno vam je da vas ceka dug i mucan posao [soundtrack G'n'R - Welcome to the Jungle].

Svi predlozi upucenih ili sapatnika koji su prosli kroz ovu muku su dobro dosli. Sta&Kako raditi, sta-Nikako ne raditi ?

Za pocetak terminoloska zbrka. Prelistavanjem ponude par velikih [bar tako tvrde] agencija primetim da ponegde pise "uknj.". Telefon u ruke, provera, zakljucak - recimo svaki peti stan iz ponude je "uknjizen", ostali nisu [?!].
A tu su i ostali termini koji opisuju zakonski status stana ili dela stana: "u procesu legalizacije", "spreman za legalizaciju", "sa/bez upotrebne dozvole", "sa/bez gradjevinske dozvole" itd.

Sta tacno oznacavaju ovi termini [koja je njihova tezina, da ne kazem cena da se ti atributi skinu sa dnevnog reda], i kako u praksi proveriti koji je status stana ili nekretnine.

to be continued...


p.s. nikada vise necu koristiti operu..

Kažu da nema stresnije aktivnosti od kupovine stana u Srbiji, a specijalno u Bgd. Pazi dobro, otvori četvore oči.

Uknjižen - dakle, ima ga u katastarskim knjigama. To dalje znači da se jasno i nedvosmisleno zna ČIJI je stan, što tebi kao kupcu skida jednu od briga. Takođe, može se staviti hipoteka na takav stan, što je preduslov za bankarski kredit. Dakle, ako je uknjižen - onda je super. Ako nije uknjižen MORA ti se pokazati (i dati, kad kupiš) UKUPNA dokumentacija za stan od kako je sagrađen, a to je, na primer, rešenje za dodelu stana (ako je nekad neko stan dobio od preduzeća), pa onda, na primer ugovor o otkupu stana (kad ga je otkupio), i tako dalje. Nikako, na primer, samo poslednji kupoprodajni ugovor ako se vlasnik menjao. A to kako su neki stanovi neuknjiženi - to je posebna priča.

Što se legalizacije tiče, to je ono kad preduzetnik (investitor) sagradi zgradu bez građevinske dozvole. :) Ima i toga naravno. E onda on traži da se to legalizuje, pa ostali termini govore o statusu. Mada, ov je malo češća terminologija kad su kuće u pitanju, ali ima i stanova.

Posebno se pazi agenata agencije za posredovanje. U 99% je to sam go hohštapler. Jako je malo izuzetaka, pa ni ne mogu da kažem "čast izuzecima". Jedan isti stan prodaju po dva ili tri agenata. Provizija od 3% koliko oni zacepe je neverovatan harač.

Potpis

OTPOR blokadi ulica, OTPOR blokiranom Beogradu, OTPOR blokiranoj Srbiji

Trazi stariju gradnju,izbegavaj nadogradnju...
Potrazi pomoc od advokata koji su godinama u poslu sa nekretninama.

Pa i
Pa i jeste i nije. Problem je u tome što je nekad bilo sve isto, a sad se sve razlikuje. Tj. svi (dobro, skoro svi) stanovi iz 70-tih su otprilike isti. Danas nije tako. Ima zaista dobro i kvalitetno urađenih stanova ali ima i najgoreg krša. Slično je i sa papirima. Ima 100% legalnih bez frke, ali ima i najrazličitijeg hohšatpleraja.

Uzgred, pravnu državu još nismo uveli, a sloboda i tržišna ekonomija omogućavaju ljudima da grade sve i svašta i da to prodaju kome god hoće.

Potpis

OTPOR blokadi ulica, OTPOR blokiranom Beogradu, OTPOR blokiranoj Srbiji

zasto?

Potpis

Svako na svom kompu ima digitalnu spravu...

Tacno, svi su gradjeni po pripisu uz papire itd. To je zato sto je bila diktatura.

Nije, sad je sloboda da se gradi sve i svašta i da se to prodaje kome god hoće. Atad su oni koji bi ovako da rade bili vezivani u podrum. Dokaz za to su recimo desetine stranica oglasa u casopisu Sam svoj majstor. To je sve pratila udba i ko se usudi da prodaje ono sto je napravio kome hoce, na primer kit komplete za elektroniku - pravac Goli otok.

Ima 0,1% zaista dobro i kvalitetno urađenih stanova, i 99,9% najgoreg krša koji je spolja gladac a unutra jadac. Sloboda je to.

I ko kaze da nismo uveli pravnu drzavu? I kad je pa to nismo imali? Samo se ne postuje. To je zbog slobode da se daje i prima mito. I zbog slobode da te kriminalce niko ne dira, zato sto su svi oni u istom kolu sa onima koji treba da ih hapse.

BTW, kupovati stan po tim tzv trzisnim cenama je velika... he he, zabluda, te je tako i ova tema sama po sebi sustinski neinteresantna. 3,000 evra kvadrat? Ili 2,000? Šipu care, do balčaka. Izgradnja kuce kosta 400 evra kvadrat pa i to je mozda mnogo, a razlika kuća - stan je kao pedu i oko. E sad, mozda ce neko da kuka kako su placevi malo daleko, pa drugovi, morate da se odreknete toga da zivite u downtown - u, to je primitivzam, tekovina zlog komunjarizma i za bolesne japije, nego ako hocete da budete in i fina gospoda, morate da kupite plac 20, 30 ili 40 km od downtown - a, tamo napravite kucu i da se onda vozite po sat dva tamo amo svakog dana na posao. Dosta vise tog komunizma u glavama.

Kako god, za sve te stvari najbolje je proveriti u katastru. To da li je stan uknjizen, ciji je u stvari, da li je legalno gradjen itd. Ako oni nece da ti kazu ovako, misim, ko si ti da se raspitujes za neciji tamo stan, onda sigurno neki advokat to moze da proveri.

Hvala na savetima.

Da nastavim sa par pitanja, da li je i gde je prakticno moguce proveriti status stana, uknjizen, neuknjizen, ko je zaista vlasnik itd.
Katastar, opstina, da li je uopste moguce da ja kao trece lice dobijem takvu informaciju o nekretnini ?

Java nazalost nemoguce ih je izbeci :(, svaki poziv na oglas u bilo kom obliku vodi pre ili kasnije do agenta za posredovanje agencije koja je zaduzena za taj stan. Tacno je da se desava da ih nekoliko prodaje isti stan i ne samo to, razlicite agencije prodaju isti stan, pa ko ga prvi proda.

Sto znaci da cete se svakodnevno sretati sa profesionalnim trgovcima-iluzionistima agentima prodaje, tako da se treba dobro pripremiti, jer obican covek tesko da moze da im parira, mozda cak i najbolje naci isto tako agenta ali od poverenja.

Iz mog kratkog iskustva reko bih da "starogradnja" iz oglasa bar procentualno nema neku kvalitativnu prednost nad novogradnjom. Najcesci problemi sa starim zgradama, je stanje zgrade [hidro/elektro instalacije, fasada, liftovi, hodnici, stolarija, parketi itd.], a zatim zakonski status, cesta je pojava postojanja neuknjizene kvadrature. Starogradnja je obicno bliza centru, pa je i skuplja.
Generalno sve sto je dobro i pristojno iz starogradnje dosta je skupo, ali tako je i sa kvalitetnom novogradnjom.


DA li mozete preporuciti nekog proverenog prodavca ili advokata koji se bavi prodajom nekretnina [ok znam da se ne sme javno, pa ako vas ne mrzi posalji te mi privatnu poruku].

Šta je tebi, čoveče ? Oladi malo brate. Pa nisu sve teme politika, politika i politika. Stišaj se.

Tito, komunizam, Goli Otok, kapitalizam, izdajice, Soroš, Radikali, Žuti, Beli, Zeleni -> na svim temama, od hardvera do softvera, preko mad zone do tech zone ?! Ako nemaš baš ništa pametno da kažeš na zadatu temu mojne da smaraš tim tvojim političkim tiradama. Smorio si, najžešće.

Potpis

OTPOR blokadi ulica, OTPOR blokiranom Beogradu, OTPOR blokiranoj Srbiji

jedno pitanje,cisto informativno
koliko se krece kvadrat stana [i kuce] u bg-u? [od centra pa ka periferiji]

Evo pogledaj ovde http://www.oglasikrov.co.yu/ Ja odasvno nisam gledao ,ali ono je katastrofa covece, ide i po 3,000 evra u nekim vukojebinama. Svasta. Ljudi bez mozga.

Pa vidis da imam i da sam rek'o coveku da je katastar jedino mestu gde kad proveri to sto ga interesuje, moze da bude 100% siguran.

Ovo drugo, pa nisam ja prvi poceo da velicam gluposti i laznu slobodu, a ako ti se ne svidjaju tirade ti ih ne citaj, sta ima veze. A ono za paralelu stan - kuća je tacno 100 %. Samo neko ko ne razmislja dugorocno moze da plati 10 x vecu cenu za nesto sto ne vredi toliko i cak je neuporedivo. To su babe i žabe. Ja ne bih u stanu ziveo ni da mi plate. Uz'o bi jedan dzabe da primam stanare kad bi mi neko dao, ili kad bi ga dobio na nekoj nagradnoj igri ili nesto, ali da zivim tamo, sacuvaj boze. A kamo li da platim 3,000 evra za kvadrat. Znas li ti koliki objekat ima ja da sagradim za te pare? Ne za 3,000 evra, nego kad se to pomnozi sa kvadraturom prosecnog stana? Ima bre da napravim za te pare objekat kojim cu i čukununuke da obezbedim, a ja ću da ih dajem nekoj budali za glupi stan u kome ću da živim k'o ptičica i da se pazim kad se podnapijem rujna piva da slucajno ne pojacam muziku kad kakav degenije spava, da mi ne bi takav natovario muriju na vrat. Svasta. Sma - ra - nje. I zasto sve to nema veze sa temom? Samo kazem da je bolje da se razmisli pa da se izbegne sve to smaranje sa tim uknjizen, neuknjizen, poluuknjizen i rizik da te neko prevari tako sto ce da sebi covek da napravi kucu za manje pare.

skoro sam prosao kroz tu kupoprodajnu golgotu i mogu reci da sam imao jako puno srece.evo nekih zakljucaka pa ako nekome koristi....

prvo mislim da treba da gledate samo stanove koji su zavrseni bilo novi ili stari ali da su useljivi. kupovanje stana a da nije ni asov zaboden u zemlju ne preporucujem.

unajmite advokata, malo ce da kosta, ali ce proveriti 100% legalnost stana, vlasnicke listove, uknjizbe i sl. verujte isplati se tih 100-nak evra. naravno samo za onu nekretninu koja vam je usla u "finale" tj za onu koju nameravate da kupite.

ako ste kreditni kupac trebaju vam naravno uknjizene nekretnine koje u bg jakooo retko mozete da nadjete, pogotovo najtrazenije strukture stanova ~50m2, jer imate 10-15 kupaca na takve stanove a samo 10% ih je uknjizeno. ukoliko ste kesh kupac imate vise prostora i mogucnost boljeg cenjkanja/spustanja cene.

izbegavajte prizemlja, suterene, i stanove u potkrovlju (btw ovakvih je najvise). ne gledajte urednost stana preterano vec funkcionalnost i spremite se da u svaki stan morate da ulozite, manje ili vise. gledajte i lokaciju zgrade, okolinu i sadrzaje. dajte agentu sto vise podataka o stanovima kakve trazite da ne bi gubili vreme gledajuci nesto sto ne ispunjava neke od osnovnih krijterijuma.

cene nekretnina skacu na dnevnoj bazi. zato ako se dvoumite dugo ili nekretnina dobije vecu cenu ili se proda. sve sto iole vredi se proda za 1-3 dana.

moj stan na banovom brdu sam prodao za 3 dana, a novi kaparisao prvog dana njegove prodaje i to tako sto sam dosao kod gazde pre najavljene druge posete ozbiljnih kupaca i kaparisao stan. da nisam ovi drugi bi ga kupili.

eto...

Potpis

...da bi ponovo dosli, morate prvo da odete...
http://www.icb.rs

hvala lesli na linku

znaci,JEBOTE koje cene!!! ,jeftinije je uzeti u monte carlo-u vilu nego u bg-u stan
ali neki termini mi tu nisu jasni
sta je "i" i "L" i "T" [znaci primera radi pise 35+I ili 35+T ili 35+L ili 35+5 ]
[l sam mislio da je lift,ali u oglasu ima i posebno navedeno lift,a t je mozda terasa]

ako ovima cene idu od 1500e - ... ,koliko idu vile na dedinju?!?! 15 000 e - ... ???

i jos me vise buni ko to kupi?!?! [a ljudi kukaju nema se love,a za stan od 20-ak kvadrata kesiraju po 50 000e]

edit:nasao sam kuce na dedinju
jeftinija je kvadratura [ako se samo kuca gleda] dedinja nego stana u vukojebini,koja logika :))))
ali i dalje mi nije jasno kakvi su im ovo plusevi pored kvadrature?!
primer:


sta je ovo 150???

Valjda prizemlje + sprat ili potkrovlje, ono T im je valjda terasa, prepostavljam da je L lodja (uvucena terasa) , a to I ne znam sta je.

Evo kao neko ko je sveze zavrsio avanturu kupovine stana na kredit da podelim iskustva. Prvo par datuma
25.2.2008 – pocetak tazenja stana
8.3.2008 – stan pronadjen
12.3.2008 – stan kaparisan I potpisan predugovor da isplata bude do 16.5(meni je datum odgovarao zato sto sam jurio kredi a njemu jer je trebao da kupi dva manja stana)
15.3.2008 – poceo jurenje subvencinoranog kredita
16.3.2008 – 14.4.2008 – zaustavljanje subveniconiranih kredita, strajk katastra, 3X maltretiranje od strane prodavca da hoce da odustane, zato sto za pare za koje je prodao stan ne moze da kupi dva manja.
15.4.2008 – odustajem od subvencioniranog kredita, dajem dokumenta za kredit u chf
21.4.2008 – kredit odobren
28.4.2008 – kupac izmiren, overen ugovor u sudu
16.5.2008 – ulazim u stan

Kao sto vidite iz datuma stan sam nasao za 12 dana, to je bio 5 stan koji sam gledao, a 3 koji sam hteo da kupim (prvi je otpao kada sam preko noci razmislio bio je mali, drugi je bio bas ok ali sledece jutro kada smo hteli da ga kaparisemo provalili smo da krov curi).
Moguce da sam ja imao neverovatnu srecu (vrlo verovatno) ali imao sam I dobro agenta. Naime jedna moja poznanica se bavi trazenjem stanova, prosto navedes joj sta zelis stan da ima, koje velicina, cena… na koje si kompromise spreman I ona ugovara samo stanove koji su u tom opisu, ti nista ne zoves, ne listas oglase…, a sto je nabolje nista je ni dodatno ne placas ona dobija proviziju od agencije od koje kupis stan.

Par saveta:
Budi spreman na kompromise, savrsen stan neces naci
Ako ti se neke stan svidi I odgovara ti 80% kupi ga, nemoj da se premisljas zato sto ce se na trzistu mozda pojaviti neki drugi koji ce mozda malo vise zadovoljavati tvoje zelje
Kada drugi put obilazis stan, obavezno povedi nekog ko se razume u kvalite gradnje (gradjevinac, moler ma I najbicniji majstor), da bi ti objektivno rekao u kavom je stanju stan
Srecno!!!

ja onako iz nevezanog...

Vlasnicki list da je sto sveziji, ako moze najbolje od juce. Svako ima pravo da trazi Vlasnicki list za bilo koju nekretninu, samo mora da zna sta trazi, neke brojeve parcela ili ostalo. Na vlasnickom listu nesme biti tereta. ako je vise vlasnika, svaki mora da potpise kupoprodajni ugovor...

Potpis

postoji samo jedan apsolut u logickoj ravni desavanja/vremena:
SVE je RELATIVNO sem:
- osnovnih konstanti svemira
- logike
...i ove tvrdnje
*
Daniel J. Boorstin: The Discoverers, A History of Man’s Search To Known

Napredak nauke zavisice od covekove spremnosti da poveruje u neverovatno, da prekoraci granicu koju namece zdrav razum.

Vlasnički list je ključni papir. Kada kupuješ nekretninu na kredit, prvo se upiše hipoteka u korist banke u pomenuti dokument, pa tek posle isplaćuje novac, tako da ne postoji nikakav vakum. Nezavisno od načina na koji ti misliš da isplatiš prodavca, drži se takvog scenarija. Za čitavu operaciju je neophodan dobar posrednik, bez čije pomoći nije uopšte lako savladati sve administrativne prepreke i proći bezbedno.

10-15 na jedan stan? odakle dolaze ti sto kupuju tolike stanove?