Na sta obratiti paznju prilikom kupovine stana?

Na sta covek da obrati paznju prilikom kupovine stana? Tj. znam da
treba da obrati paznju na papire (to ce valjda da sredi agencija?),
ali me interesuju ona prakticna iskusta :

a) sta od neprijatnih pitanja postaviti agentu za nekretnine?
b) sta od neprijatnih pitanja postaviti vlasniku stana?

Ne moraju to biti neprijatna pitanja, ali eto meni je palo na pamet
da pitam da li je stan uknjizen, da li ima digitalni tel. liniju bez
dvojnika, da li ima CG, kakva je struja (trofazna?), kakva je
vodovodna instalacija (kako to videti??)... i tome slicno.

Ima li neko jos neko pitanje koje bi moglo da se postavi?

Hvala unapred!!!

pa pazi najbitnije ti je sa kakvim materijalom je se taj stan radio,kakva je izolacija,na kakvom je mestu, da li ima asfalt i slicno..Pa tek onda sve ostalo..

---

Kazu da su u Beogradu najbolje one zgrade gradjene kraja 60-tih i ranih 70-ih.
Ne znam da li je to istina?

Kazu da staru gradnju treba zaobici zbog losih instalacija, ali i zbog mogucnosti
da nisu sredjeni vlasnicki odnosi (nacionalizacija npr.).

A kazu mi da je najbolje da stan gleda na sever, onda kao uvek ima svetla,
ali nikada nije previse vruce leti. Moj gleda na jug i znam da se leti kuvam )

A stan planiram da kupim negde u gradu, tako da za asfalt ne moram da se
brinem


_{[Ovu poruku je menjao Bojan Basic dana 30.12.2004. u 15:17 GMT+1]}

Moj ti je iskren savet da potrazis advokata (nezavisno od agencije), koji se bavi nekretninama, platis mu oko 50 evra da ti pregleda sve papire i ako ti potvrdi da su ispravni, kupujes stan. Inace, mogu da te papirima urade na 1001 nacin, a da nemas sanse da ih provalis. Takodje, advokat iz te branse ce sigurno znati koja trik-pitanja postaviti agentu i vlasniku. Pedeset evra je smesna cifra u odnosu na cenu stana, a moze mnogo da ti pomogne!

---

Nije problem za 50 evra, naravno - svakako sam mislio da angazujem svog
prijatelja koji je advokat da proveri papire (i platim mu za to, iako on meni
nikad ne plati kada mu sredjujem comp, cistim viruse i sl. - no to je druga
prica... ;-)

No, mislio sam i na savete tipa: izbegavaj stanove u prizemlju zbog ovoga ili
onoga, najbolje je da ti stan gleda na ovu ili onu stranu, pogledaj da li oko
vodovodnih cevi u kupatilu ima onih zutih tragova na malteru i sl.
Pretpostavljam da svaki stan ima neku svoju skrivenu manu, ali makar da
pronadjem sto vise onih koje nisu skrivene

ma ne treba da se cimas toliko oko papira,veruj mi moj cale se bavi nekretninama i ne moguce je da neko,sada,uradi objekat koji je nelegalan..Znaci to ce 99% biti legalno,treba obratiti paznju od koga,isto tako,kupujes..koji je to covek,cime se bavi,i to sve..
Ali opet ponavljam najvaznije je kako je uradjen taj stan,od kog materijala i ostalo..

---

Proveri da li se zgrada u kojoj planiraš da kupuješ stan ne nalazi iznad linije metroa. Znam za neke slučajeve na Vračaru gde im tutnji samo tako...

Moj savet ti je da ne kupujes stan u zgradi koja je gradjena 90-ih godina i sada u 21. veku. Ne znam kakav kvalitet imaju zgrade iz 80-ih, ali ove novije su katastrofa. Ragili su ih privatnici kojima je jedini cilj sto veca zarada pa su svuda zakidali. Koliko sam cula, zgrade u blokovima 60+ su lose radjeni. Mislim da su one iz 70-ih najbolje, ali i to zavisi.
Osnovno ti je da vidis da li ima vlage u stanu (problem je sto to moze da se zabasuri krecenjem), a narocito obrati paznju na coskove. Ukoliko je stan otvoren na tri strane (znam za takav primer) nemoguce ga je zagrejati TA pecima, a ako ima centralno dobro se raspitaj kako greju (ukoliko ga trazis sada mozes i sam da proveris). Vodovodne i elektro instalacije ne mozes nikako da proveris (ne verujem da ce ti neko dopustiti da mu rusis zidove).
Ja zivim u viskom prizemlju i meni se to svidja. Pre svega nema nikog ispod tebe (osim miseva) pa ne moras da pazis kako hodas i slicno. Potom, leti je milina posto te hladi odozdo, a sa obe strane su zgrade i drvece pa ne greje jako. Naravno, stan je mracniji, ali kada se uporedi sa letnjim paklom, nije strasno. Naravno, zimi je hladnije, ali sam zato sto se grejem na TA, verujem da ce se srediti kada se uvede centralno. Kada si tako nisko ne moras da brines zbog lifta, ali moras da se naviknes na cinjenicu da ces cuti ulazna vrata i da ce tvoj deo uvek biti prljaviji od drugih spratova. Tu je i pitanje saobracaja ,tj. da li je ulica prometna ili ne (takodje lako za proveriti). Moj savet ti je da izbegavas ulice gde idu tramvaju, pogotovo gde su stanice.
Vecina starijih stanova ima parket, dok ovi noviiji imaju laminat. Mislim da je parket ipak zakon, a nije ga tesko proveriti. Bitno je da bude zdravo drvo, lako ga je prelakirati ako bude potrebno. Obrati paznju i na debljinu zidova (ima stanova gde su deblji izmedju soba nego izmedju stanova, moj primer ) ). Sto deblji, to bolje, naravno, pogotovo su bitni spoljni.
To je to, cega sam se ja setila, nadam se da ce ti bar malo pomoci.

na komsiluk! zna da bude presudan!

S pravnme tacke gledista ,najvaznije pitanje je :"Da li je stan uknjizen",jer je A list jedini validni pravni i pravi dokaz da je stan koji neko prodaje njegovo vlasnistvo,A list se uzima istog dana kada se obavlja kupoprodaja tako da nema nacina da te neko predje na foru.
posto je u BG 50 % stanova uknjizeno to onda umanjuje ponudu,jer ne kupuje se stan svaki dan i zato treba biti obazriv,jer znam primere ljudi koji su kupili stan koji je istovremeno prodat i nekom drugom pa se sad sude ,a kakvo je sudstvo to se zna.
Mozes da kupis i ne uknjizen stan ali ti onda advokat moraa dobro pregledati papire,da se posle nekog vremena ne pojavi neka tetka i da kaze kako je pola stana njeno i sl..

kod novogradnje,manje vise je sredjeno stanje ali i tu treba biti obazriv,odnosno raspitati se o firmi koja gradi stanove koji te interesuju.


Sto se tice ostalih stavki strana,sprat,itd tu mislim sledece:

Strana i nije toliko bitna(eventualno sever izbegavaj),spratnost recimo ja ne bih nikad kupio stan u prizemlju i na poslednjem spratu(ako je ravan krov),inace u potkrovlju bih recimo voleo da imam stan,KOMSILUK je jako bitan ali to nikad nemozes da Znas kakav je ko,pa je to recimo sreca ili nesreca(mada bolje penzosi koji spijuniraju nego klinci koji pushtaju glasno mjuzu non stop),ostalo

stolarija nije toliko bitna jer farrbanje iste nije skupo,patos(laminat kosta oko 550 din kvadrat),plocice u kupatilu i kupatilo mozes da sredis za 300-400 eura i da za recimo 1000eura promenis sve sto ti se nesvidja u gajbi.






Toliko od mene

Brate idi kod komsija pa se raspitaj za stanove i onako neobaveno za bvas taj stan...ako su matori penzioneri oni ce ti poceti pricu od kralja i stare jugoslavije a dok nedodju u danasnjicu proce dosta vremena ali ces da saznas sve o stanu i posle si na konju...uglavnom su ti svi penioneri isti pa se od njih moze izvuci dosta korisnih info sto je za tebe bitno....a za papire advokat i to onaj za nekretnine a ne bilo koji i neveruj nikome...

OK - a sta raditi u slucajevima kada je:

a) zgrada uknjizena a sam stan nije (ali kazu da je u postupku, da li to zaista toliko dugo traje?).

b) stan uopste nije uknjizen, a recimo svidja mi se i odgovara mi cena. Da li kupovati tako nesto - tj. u cemu moze da nastane problem?

Dalje, ako sam vas dobro razumeo, bolje je uzeti neki stan u losem stanju (ako mu zbog toga spuste cenu, naravno), pa ga onda sredjivati sam jer to izadje dosta jeftinije. A i covek zna posle na cemu je, to mi se isto cini kao vazna prednost.

Za raspitivanje o prodavcu preko komsija penzionera: bravo! Sjajna ideja

pa ne mozes ti covece da sredjujes stan pojedninacno i odvojeno od drugih.Gradi se kompleks stanova,tj.jedna zgrada koju sacinjavaju stanovi..E sad,ako je ta ZGRADA lose uradjena ti mozes svoj stan da sredjujes koliko god hoces nista ti nece vredeti..Ako je losa izolacija,ako je od blokova koji su losijeg kvaliteta i ostalo..

---

Ima i slucajeva da je sama zgrada OK (debeli zidovi, lep ulaz, cisto, kraj sestdesetih),
ali stan unutra KATASTROFA : parket za zamenu, kupatilo sa em izuzetno ruznim em izuzetno nekvalitetnim plocicama, pregradjivano nakaradno da bi se od od 2-sobnog dobio 4-sobni stan, drvenarija sva propala... Dakle, sama zgrada je OK, ali taj konkretno stan je u vrlo losem stanju i u takve kombinacije vredi uci i kupiti stan.

_{[Ovu poruku je menjao Bojan Basic dana 31.12.2004. u 14:51 GMT+1]}

Pazi, ceo Novi Beograd nije uknjizen (nijedna zgrada). Nesto bolje je u starom delu, ali i tu ima dosta propusta (ja i ne znam da li je moja zgrada uknjizena). I pored toga, kupoprodaja se obavlja bez problema. Mislim da to knjizenje nije toliki problem (mozda ce se jednog dana morati platiti za to, ali ce placati cela zgrada i verovatno ce ici na rate).

Nije tacno da ceo NBGD nije uknjizen ,ja zibvim na istom i moj stan je uknjizen.

Tacno je da pola nije uknjizeno(mislim na NBGD),a sto se tice neuknjizenih stanova tu onda nista nije 100%m sigurno.


Prodaju se i neuknjizeni stanovi isto kao i ne uknjizeni(pogledajte oglase tipa cg,sprat,uknjizen to se naglasava i naravno malo podize cenu ali je 100% sigurno tvoj kad ga kupis),takodje u prilog mom savetu da se kupi uknjizen stan stoji i to sto nijedna banka nedaje hipotekarni kredit na neuknjizen stan pitnje je zasto?

pozdrav i srecna kupovina

Dakle, mislim da su ovo pitanja koja treba postaviti pri kupovini stana. Lista je svakako nepotpuna (da li ikada moze biti potpuna? , a vi me slobodno dopunite


Opste:
- zasto se stan prodaje
- koliko se dugo stan prodaje
- da li je cena fiksna ili dogovorljiva

Lokacija stana:
- da li je kraj miran,
- ima li u zgradi/neposrednoj blizini neka firma, kafic ili sl.
- zagadjenost (da li u blizini ima neka fabrika, pivara, zoloski vrt i sl.)
- da li stan gleda na ulicu i/ili dvoriste
- da li je ulica u kojoj se nalazi prometna
- blizina doma zdravlja, supermarketa, pijace, skole, obdanista...
- javni prevoz u blizini

Iz koje godine je zgrada:
- koji su gradjevinski materijali upotrebljavani
- da li je zgrada zdrava (nema vlagu, naprsline usled sleganja tla, neke nadogradnje ili sl.)
- ako su zgrade starije - da li su instalacije u zgradi renovirane i kada
- da li je stan originalno izgradjen sa tom zgradom ili je to neka nadogradnja

Spratnost :
- na kom je spratu
- ako je suteren - da li je to zaista suteren ili se radi o podrumskim prostorijama
- ako su nizi spratovi - da li ima vlage
- ako su nizi spratovi da li ima dovoljno prirodnog svetla
- da li je poslednji sprat, i kakav je krov iznad (ravan, kos, saniran ili ne...)
- na koje strane sveta gleda stan
- ako je u prizemlju ili prvom spratu da li je bucno, da li je narusena privatnost stanara
niskim prozorima i da li je mozda dodatno obezbedjen (prozori) protiv provala
- da li postoji lift – veličina, stanje
- da li lift ide do sprata gde je stan ili do sprata ispod/iznad?

Struktura i kvalitet stana:
- koliko ima soba i koje kvadrature
- ima li podrum i/ili neke druge zajedničke prostorije i u kakvom su rezimu koristenja
- ima li neka druga ostava u sklopu stana ili van njega
- da li ima soba koje su prolaznog tipa (da bi se uslo u jednu mora se proci kroz drugu sobu)
- da li se stan moze pregraditi da se dobije neka soba vise ili manje (prozori, grejanje...)
- dimenzije manjih soba – može li da stane dupli krevet, radni sto i sl.
- koliko je kvadrature stana u hodnicima i da li su hodnici takvog tipa da se u njih
mogu ugraditi plakari i sl. ili ne.
- da li je stan u originalnom stanju ili je vlasnik menjao/pregradjivao nesto u njemu
- ako ima terase - kolike su, gde gledaju, da li su usle u kvadraturu stana i sa kojom redukcijom
- ima li i kakve su i u kakvom stanju roletne
- kakve su plocice u kupatilu, kuhinji i dr.
- u kakvom su stanju podovi: da li je to parket, topli pod, laminat ili nesto drugo
- u kakvom su stanju plafoni - ima li dovoljno izvedenih sijalicnih mesta
- kuhinja – da li staje sva potrebna tehnika, ima li mesta za ručavanje
- Da li kuhinja i kupatili imaju prirodnu ventilaciju ili ne, i kog je kvaliteta
- ima li tragova budji usled kondezacije u bilo kom delu stana (kuhinja, kupatilo pre svega)
- da li je kupatilo dovoljno veliko da u njega staje i veš mašina
- plakari – ima li ih, ima li mesta za smeštanje stvari
- da li stan ima trofaznu struju sa vlastitim brojilom
- da li je stan imao neke probleme sa strujnim instalacijama
- da li ima izvedeno dovoljno strujnih prikljucaka po stanu
- da li stan ima toplu vodu
- da li je stan imao ikada problema sa vodovodnom instalacijom
- kako stoji sa pritiskom vode u letnjim mesecima
- da nije pored stana kucica za lift i/ili orman sa strujomerima za ceo sprat?

Grejanje:
- kakvo je grejanje: drva, kaljeve peci, TA, EG, CG, kombinovano
- ako ima CG - kolika je grejna povrsina prijavljena
- koliko je dobro CG grejanje u tom delu grada
- u slucaju EG/CG koje su vrste radijatori
- koliki su mesecni racuni za grejanje (u zimskom periodu)
- kakav je stan leti (da li gleda na zapad/jug) sto se tice hladnjenja, ima li klima uredjaj i kakav


Komunikacije:
- ima li interfon i kakvog tipa (klasican, sa kamerom)
- kakva je telefonska linija (pozeljno digitalna, bez dvojnika, PCM ili FM uredjaja)
- da li mozda ima ISDN ili sl.
- da li zgrada ima kablovsku televiziju
- da li postoji mogucnost za kablovski Internet u toj zgradi
- da li mozda stan vec ima ugradjenu neku satelitsku antenu, kakvu i gde usmerenu

Papiri:
- da li je stan uknjizen
- da li je zgrada uknjizena
- koji dokaz o vlasnistvu prodavac poseduje

Komšije:
- ko su komsije - kakve su i u kakvim su odnosima sa vlasnikom stana

Osim svega sto si naveo, moj ti je savjet da uzmes pod ruku nekog prijatelja gradjevinara (mislim strucnu osobu) da ti na licu mjesta pogleda zidove, instalacije, podne obloge i slicno.
Vjeruj mi, vjesto oko vidi i ono sto pokusavaju sakriti bojom ili slicnim prije prodaje.
P.S.
Rado bih ti pomogla da smo blize.

najbolji stanovi u beogradu su izgradjeni poslednjih godina pre II svetski rat. kupio sam stan iz 1938. godine koji je mega turbo avion u - na primer - poredjenju sa bilo kojim stanom u kome sam ziveo ranije ukljucujuci banjicu gradjenu 1978., dorcol iz 60-tih, g.principa iz kasnih 60-tih.

to su bile godine luksuza i kvaliteta. nema sanse da prozor sa banjice pasuje i dihtuje kao neodrzavan prozor iz 1938.

Stanovi iz 60-ih i 70-ih godina su najkvalitetniji, to ces cuti od svakog arhitekte u Bg. Pa zato i zivim u jednom takvom stanu, u majici i sortsu dok je napolju oko -3. Ovakvim grejanjem ne bi moglo da se pohvali 80% beogradjana. Ali sto se tice drugih stvari, npr vodovodnih instalacija- to je u raspadu, tada su se koristile gvozdene cevi koje su nagrizene i koje pucaju i prave probleme komsijama. Imao sam takav problem i morao sam da menjam cevi pre 4 godine, a sta da radim kada komsiji iznad mene pukne cev, a nema para da popravi ( treba da kupuje nove plocice, cevi, da plati radnike...)???
Sto se tice novogradnje, ne moras da se brines, zgrade su jake 100%, a i nove su, pa samim tim otpada mogucnost losih instalacija ( elektro i vodov.) jedino sto je problem kod novogradnje je grejanje, mali broj novoizgradjenih objekata ima centralno grejanje.

AAA STO SE TICE PAPIROLOGIJE:
jedna od najjacih agencija za izgradnju novih objekata na teritoriji Bg je isti stan prodala 2 puta, coveku koji je ustupio plac na kome ce se izgraditi zgrada i drugom liku koji je platio u keshu.