Stan u izgradnji

Nisi primetio da je u Srbiji u poslednje dve godine cena m^2 stana porasla za oko 25-30%?

I ti u ovoj celoj priči i dalje ne vidiš grešku onoga ko je investirao u firmu koju predhodno nije proverio? I ako nije lako proveriti firmu, onda nemoj ni da investiraš u nju. Uopšte ne moraš da se cimaš i tražiš komplikovane načine za proveru referenci firme. Ako nema lako dostupnih informacija o firmi, to automatski treba da znači da je visok rizik u pitanju.

Ti očigledno vidiš SAD kroz holivudski filter. ;) Kao ovde ne trebaš da čitaš ugovore, da su ovde ugovori uvek pisani u korist onoga ko ih ne čita i uvek na štetu onoga ko ih piše, da ovde umesto pisanja fine print-a u ugovoru te pošalju o trošku onoga ko piše ugovor na kurs u nekom fancy hotelu na kojem će ti sve što tamo piše uz video prezentaciju i meze na tenane objasniti, da su ovde sve investicije profitabilne, da ovde svi su milioneri koji investiraju da se "kapital oplodi", itd.

A da li si pomislio da direktno pitaš firmu gde investiraš?!

Potpis

https://github.com/bkaradzic/bgfx

Nisam primetio. Ono što sam primetio je da sve više ima prevarenih ljudi, i da od tolikih silnih firmi koje se bave građevinom, na prste jedne ruke možeš da izbroijš one koje pošteno posluju ( ja npr. ni to ne mogu ). A to već nije stvar mene ili tih prevarenih ljudi već države i odgovarajućih institucija. Godinama ne mogu da donesu zakon ko sme da se bavi posredovanjem pri prodaji nekretnina a kamoli šta drugo.
Zato i ne vidim grešku onoga ko je investirao ( dobro ´ajde ubedili ste me da ne koristim termin kupac već suinvestitor - mada je on za mene tipičan kupac ).
A ovo dole možda važi za USA, jok za Srbiju.

To si dobro primetio. Ono cime se nisi bavio je - odakle tolike prevare u Srbiji? Pa upravo sa zapada! To su tamo davno apsolvirani fore i fazoni koji ne mogu da prodju ni kod nekog seljaka sa ranca. Ali, zato je tu Srbija - rudnik zlata gde su ljudi upravo pali sa Marsa i pojma nemaju o tome. Ponekad mi se ucini da postoji nekakva knjiga od hiljadu strana - zbirka raznih nacina koji su nekada davno korisceni da se ljudi na Zapadu legalno "zavrnu" za neki novac. To tamo odavno vise ne prolazi, ljudi znaju cega da se cuvaju, ali kad se knjiga donese u Srbiju, sve sto treba uraditi je otvoriti knjigu na proizvoljnoj strani...

Potpis

Samo ti sinko (administratore) radi svoj posao.

Dakle krivi su ti prevareni ljudi jer su naivni, neinformisani, lakoverni ( ti bi više voleo da kažem - glupi ), jer su teški na dinaru pa nisu hteli da konsultuju advokata, a nije kriva država ( pod tim pojmom podrazumevaj šta god želiš ) što je dozvolila da osnivački ulog bude neznamtinijakolikomalodinara sa kojim se ne može otvoriti ni jedna omanja prodavnica, a kamoli ući u ovako ozbiljan posao . To je ustvari sve došlo sa zapada, je l´da?
Mnogi poslovi u oblasti ekonomije, pa čak i oni gde su uslovi ulaska vrlo rigidni ( bankarstvo ) su fundamentalna stvar poverenja a ne otvaranja četvoro očiju.

Kako?!

Recimo imaš novac hoćeš da investiraš, odeš u firmu, kažeš želim da investiram ali mi trebaju reference pre nego što napravim odluku o investiciji, oni kažu ne može, a ti onda kažeš:

a) ok evo vam pare.
b) doviđenja.

?

Kažeš da ne možeš da nađeš nijednu poštenu firmu, što bi uopšte ulagao onda?! Investicija je tvoja odluka, niko ne može da te natera da investiraš u nepoštenu firmu. Ako su sve nepoštene i nemaš izbora, onda nemoj ni da investiraš. Stavi novac negde na oročenu štednju. Ili kupi plac i sam zidaj kuću.

Potpis

https://github.com/bkaradzic/bgfx

Pa znaš šta, u pravu si da je kupovina nekretnine investicija, i kod mnogih ljudi u Srbiji, međutim, ti stalno o tome pričaš kao o nekom investiranju, a ja bih tu pre koristio termin kupovina jer mi taj pojam investicije podrazumeva ulaganje na berzu i trgovinu hartijama od vrednosti, pa se na primer mogu složiti da je to već stvar rizika, ili na primer, investiranja u bilo koji privatan posao, pa da tu treba sve dobro isplanirati i računati na taj faktor rizika, ali kod kupovine stana... ne mogu.
I kod Žike Muštikle je u bilansima sve super .... http://www.stankom.co.yu/zavrsni%20racun.html
ali pitaj ljude kako su prošli. Bilo je par tema o tome i na ovom Forumu.

Ovaj deo si odlicno shvatio.


E, sad, razmisli malo - ako stan kosta 100.000 EUR-a a takav "u izgradnji" 60.000, sta je to onda nego investiranje?!

Potpis

Samo ti sinko (administratore) radi svoj posao.

Koliko znam jednosoban stan u izgradnji košta 35k€, a već uknjižena starija gradnja oko 40k€.
Pri tome treba čekati minimalno godinu dana i naravno izgubiti 12 mesečnih renti.

Pa zasto onda kupovati maglu umesto stana?!

Potpis

Samo ti sinko (administratore) radi svoj posao.

Zato što je takav stan kao prvo nov i malo je jeftiniji.

Ventura ti je lepo objasnio na prvoj strani kada si kupac stana, a kada si suinvestor izgradnje.

Kada kupuješ gotov stan rizik je minimalan i dobiješ itemizovani račun uključujući porez, takse za prevođenje na tvoje ime, tarifu agencije i advokata, itd. potpišeš ugovor, u banci prebaciš novac na račun agencije, oni ti daju ključeve, i to je to, možeš da se useliš u stan.

POD USLOVOM DA JE ZAVRŠEN, UKNJIŽEN I DA FIRMA KOJA GA PRAVI NE ODE U STEČAJ!!!

40K EUR i dobiješ stan odmah. Pros: nema gubitka, Cons: skuplje 5K EUR.
35K EUR i dobiješ možda stan posle godinu dana. Pros: ušteda 5K EUR, Cons: mogući gubitak od 35K EUR.

Recimo da kockarnica nudi za ulog od 3.5 EUR zaradu od 0.5 EUR, povratak 3.5 EUR ili kompletan gubitak, niko se ne bi ni kockao. :)

Potpis

https://github.com/bkaradzic/bgfx

Ne dobijaš nikakav račun koji uključuje porez. Porez na prenos apsolutnih prava plaćaš naknadno.
Takođe se ni agencijska provizija često ne naplati, pa agencije ostaju kratke ( prevarene ) za svoj novac, upravo iz razloga što džava ovakav način posredničkog poslovanja nije uredila nekom regulativom, tako da ne postoji efikasan način čak ni da agencije budu zaštićene. Najčešće je to vid dogovora između klijenta i agencije i to u vidu neke kapare. A o tome kako je zakonski regulisano tržište o kojem pričamo, ne smem ni da pomislim, i DA smatram da je to stvar države i njene regulative, zakonodavstva, itd.

dosao sam do pola 2. stranice i "SMORIO" sam se !!!

zutokljunac ti uporno tvrdis da bilo sta kad kupujes ,treba da ostavis lovu na stol,kazes to zelim,niti da se dogovaras niti da proveris o proizvodu/proizvodjacu ista,samo kazes to zelim,POTPUNOM NEZNANCU??!??! alooo,pa ...sorry na ovo,ali razmisljas ti?

primer: kupujes mobilni ,ti se o tom telefonu raspitas kod raznih ljudi,procitas neke kritike,UZMES GA U RUKU ,"ISPROBAS" ,ili jednostavno kazes,ovaj mi lepo izgleda,nema veze da li radi ili ne,svidja mi se,evo ti lova...

2.primer: kupujes automobil,NEMAS BLAGE O AUTOMOBILU,kupices neki oglasnik,naci nesto URNEBESNO jeftino,otici,vid. ,aha,lepo izgleda i kesirati,ili ces povesti sa sobom prijatelja koji se razume u automobile?

3.primer: kupujes GOTOV stan,oticices u stan,pogledaces ga,malo "pokucati" po zidovima ,da vidis da nisu suplji,pogledaces planske mere,da li se poklapaju,da li ima struje/vode/grijanja i mozda cak i povesti poznanika gradjevinca za savet ili ces jednostavno pogledati sliku,ni blizu prici stanu i reci,moze,kupujem????

isto tako i ovo stan U IZGRADNJI,znaci TI placas DEO izgradnje,sto znaci ZANIMA TE STA PLACAS,znaci,raspitas se o izvodjacu,projektantu,potpises neki ugovor KONTAKTIRAS ADVOKATA i slicno...

Očigledno ne kapiraš o kakvim referencama ja pričam.

Ja kad bi sad kupovao stan u izgradnji, odnosno suinvestirao izgradnju uradio bi sledeće:
1. Pre započinjanja bilo kakvog razgovora investitora bi pitao za listu prethodnih projekata. Ako je lista nula i ovo mu prvi projekat, zahvalio bi se na vremenu i otišao.
2. Otišao bi da lično pogledam te zgrade koje je on pravio, raspitao se kod kupaca/stanar, generalno pogledao kvalitet izrade, koncepciju itd.
3. Zatražio bi na uvid kompletnu dokumentaciju za tu zgradu gde ja nameravam da kupim stan, i istu bi proverio kod advokata da je sve 1/1.
4. Ako je sve prethodno ok, onda sam već ozbiljno zagazio u tu kupovinu, pa bi u tom trenutku angažovao nekog arhitektu da pogleda malo tu dokumentaciju, i da izađe samnom na teren da on kao stručno lice proceni kvalitet stanova koje je investitor gradio, i generalno da mi kaže neko svoje mišljenje.
5. Raspitao bi se dobro po gradu o dotičnom investitoru, šta ko zna o njemu, kakvi su komentari, da li je problematičan, kakvu prošlost ima, kakav je čovek, da li je pravio neka sranja u životu itd itd...
6. Ako je i to sve ok do ovoga trenutka, onda bi stavio kaparu pod escrow kod nekog advokata dok se ne završe svi ugovori koji bi bili jako precizno definisani, znači ako definišu pločice, ne bi stajalo "španska keramika" već bi stojalo "španska keramika, proizvođač xzy model xx, ili ekvivaletne u cenovnom rangu", i tako dalje dosta tih detalja koje naravno ja ne znam sve, ali ih zato advokat koji se specijalizovao u tim ugovorima zna sve detaljno, u ugovorima se definiše i dinamika isplate novca koji je pod escrowom nekog advokata.
7. Kad su završeni svi ugovori, investitor preuzima kaparu za stan, a ostatak novca se isplaćuje unapred definisanom dinamikom.

Ako ovo nisam u stanju da uradim iz bilo kog razloga, sigurno bi odustao od kupovina stana sve dok se svi ovi parametri ne ispune. I kad se ovako postave stvari, verovatnoća da stvari krenu pogrešnim putem je veoma mala. Mada rizik uvek potoji, ali bar znam da sam uradio sve što je u mojoj moći da isti minimiziram.

Ma dobro, slažem se sa tobom, naravno da ću sve učiniti da se obezbedim ali to mi i dalje ne daje nikakve garancije da će taj stan biti izgrađen. Dešava se ( jako često ) da investitor izgradi zgradu, pored zgrade lepo uređen parkić, a posle par meseci poruše parkić i na to mesto krenu da zidaju ( grade ) zgradu tako da ova zaklanja ljudima dnevnu svetlost, pa umesto da imaju pogled na parkić, dobiju pogled na zidove novoizgrađene zgrade.
O kvalitetu gradnje da i ne govorimo. Mene to najmanje brine. Da li će biti italijanska keremika ili najjeftinija španska, veruj mi da me to uopšte ne plaši, mene plaši to što investitor uvek može da proglasi stečaj / bankrot, šta već, a što ću ja kasnije godinama morati da po sudovima jurim svoj novac, sa malim izgledima da ću do njega ikada više doći.
U tome je problem. Niko ti ne daje garancije da nećeš biti prevaren bez obzira koliko ćeš se ti raspitivati o poštenju i referencama dotičnog investitora i što ćeš angažovati dobrog advokata ( probaj to sa kaparom, pa ćeš videti kada ćeš kupiti stan ).
Ovde se ne radi o kocki, investiciji ili šta ti ja znam, već o kupovini stana u izgradnji, i to mora da reguliše država, da zakonodavno jasno precizira i uredi, a ona to očigledno ne čini.

Ventura,

Vidi moj slucaj, stan u izgradnji, Zarkovo, 2006te god, Proverio sam sve ovo sto si napisao i jos nekoliko stavki i odustao sam od kupovine, jer je bilo puno rupa ( u zgradi, okolini i postenju investitora ) Medjutim, par nedelja kasnije, taj stan koji sam ja "gledao" kupio je moj komsija iz zgrade uz komentar "koja si ti budala, ovo je super povoljno" ... Ne verujem da sada godinu dana kasnije misli to isto.

Sta zelim da kazem, investitori ne moraju da se trude, zasto da prave kvalitetnu zgradu? Zasto da imaju uredne papire? Zasto, kada ce se u Beogradu uvek naci neka naivcina koja nece mnogo proveravati gradnju i papire.

Ima tamo na KAraburmi neki Delta <nesto> novine su mesecima pisali o prevarama sa tim stanovima, nezavrsheni, duva sa svih strana, ... ti stanovi se jos uvek reklamiraju u POlitici "Stan blizu centra grada bez agencijske provizije" i jos uvek se pecaju ljudi na lepu rec... neverovato.... dovoljno je da u Googlu ukucaju ime investitora i sve ce im biti jasno.

Stanje u novogradnji u Beogradu ce se popraviti onog trenutka kada NIKO ne bude zeleo da kupi fusheraj od sumnjivog lika.

To se nece skoro desiti,trenutno u Srbiji najvaznije je kupiti stan u gradu nije bitno ni kakav stan,koja lokacija,da li je uknjizen ili nije nista od toga nije vazno,vazno je samo kupiti stan u gradu.
Skoro svaki dan u novinama mozes naci da su ljudi izvarani za stanove ali i pored toga ljudi se i dalje zalecu i kupuju stanove bez bilo kakve provere.
Kupovina stana u izgradnji je RIZIK jer se kupuje nesto sto se nezna ni dali ce biti zavrseno a ako bude zavrseno kako ce izgledati.

Ne prodje nedelja da ne procitas "pucali na investitora" ... sta u slucaju da neko zaista ubije investitora zgrade u koj si ti kupio stan? Ispada da das kesh, i narednoh godinu dana pratis crnu hroniku i molish se da nosi pancir ili vozi blindiranog terenca.

Jebesh takve investitore.

Ako kazes da je stan u izgradnji losa ideja, a jeste losa, sta je druag solucija? Stara gradnja, podstanarski status ili zivot kod mame i tate.

Pa imas te 3 koje si nabrojao, zatim imas mogucnost da uzmes manje kvadrata uknjizene novogradnje, onda imas mogucnost iste kvadrature uknjizene novogradnje samo kilometar-dva dalje, onda imas mogucnost uzimanja kredita koji za uknjizen stan moze da se dobije. Pored toga, ako hoces jos jeftinije da prodjes, imas i mogucnost da kupis plac pa da zidas kucu. Dovrsis prizemlje pa se uselis, a jednog dana kad budes imao para, dozidas i sprat. Mogucnosti su brojne, a ako si bogat pa mozes sebi da priustis kockanje desetinama hiljada EUR-a, onda ti je sve drugo nezanimljivo.

Potpis

Samo ti sinko (administratore) radi svoj posao.